填海成本每亩20万元,之后上千万元卖给开发商,开发商再以“海景房”为卖点,每平方米几万元卖给购房户。——在国家勒紧18亿亩耕地红线、加大楼市调控力度的情况下,当前部分沿海城市出现一股“填海建房热”。
有关专家认为,当前“海景房”过度开发,不仅加剧了房价调控难度,也潜伏着永久破坏生态、增加防灾压力、危及地区可持续发展等深层矛盾,急需引起重视。
“填海建房热”呈过度扩张之势
记者近日来到海南岛,一出海口和三亚机场,一个个推销“海景楼盘”的广告扑面而来。当地有关人士透露,海南岛长达300多公里的东海岸,已基本被开发商圈占,几十个“海景楼盘”正火热开发中。不少楼盘通过填海不断扩建“海景房”,一期是“海景房”,三期还是“海景房”。
在广东、山东等部分沿海城市,记者发现填海建房现象同样不少。借国家强调发展海洋经济之名,一些城市明确提出“向海洋要土地”,兴起新一轮围填海热潮。这些新增土地除发展临海工业外,很大一部分被用于房地产开发。
记者在珠海市情侣路珠海旧港附近看到,层层向外填海已形成一个半岛,里头尽是鳞次栉比的高档住宅,原来滨海的情侣路已成为一条内街。
据调查,广东不少沿海城市正谋划推进填海造城项目。其中,东莞拟在长安镇珠江口海域投资86亿元造地近2.9万亩,汕头市拟在港湾外围海域造地65.1平方公里,用于开发建设写字楼和高档住宅等。
国家海洋局海域管理处处长李文君表示,填海造地很多情况下是人类不得已的行为,但受暴利驱动,现在国内部分城市热情颇为高涨,已偏离国家整体用海规划,出现过度开发的“虚热”苗头。
按照国家海洋局围填海总量控制规划,2011年辽宁省围海造地的面积仅为30平方公里左右,但该省沿海6市规划填海造地1000平方公里,两者差距竟达30多倍。
“填海造房热”的背后是暴利驱动。李文君说,按当前法规,围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”,无需承担耕地的开垦费用。围填海成本一般为每亩15万元至20万元,但转手拍卖给开发商,每亩地价动辄数百万、上千万元,能为地方政府带来丰厚的土地收益。开发商则看重“海景房”卖点,肆意抬高楼价。
有关专家表示,地方用海规划就像是财政预算,总会往大处做。“在各地一些填海项目中,不乏一边施工一边等审批的项目,或者超审批围填海,甚至干脆在完全无证状态下开工。”
“填海造房热”助推房价潜伏风险
“大规模填海造地开发房地产,没有任何公益性质,是一种急功近利的商业行为。”许多专家认为,“这不仅推高了房价,对经济可持续发展没有好处,而且破坏了生态环境,吸引大量居民积聚在海岸线上,一旦发生地震、海啸等自然灾害,后果也很严重。”
记者调查发现,填海建造的商品房多标榜为“观海豪宅”推销,很多是地方“楼王”,成为带动当地房价上涨过快的引导力量。
三亚市迎宾路一家地产公司员工小蔡说,目前三亚湾海岸沿线的海景房“起步价”每平方米已超过3万元,而著名的填海住宅岛——凤凰岛,每平方米价格近10万元。开发商的策略是,强调“海景房”的稀缺性和升值空间。
对此,广东省社科院研究员丁力认为,濒海而居将面临高湿、高盐、高温等“三高”困扰,对人体健康、房子和家电维护等都非好事,有些宣传明显是商业误导。李文君表示,过度的围填造房,不仅降低城市自然景观价值,更重要的是影响海域的合理开发和可持续利用,还有可能加剧海岸侵蚀、造成泥沙淤积,进而影响江河的泄洪能力和港口的航运功能。
海南省林业局森林防火办原主任刘福堂说:“海南是热带台风密集区,但东海岸部分城市填海建房热,正使得海防林遭到灾难性破坏,长此以往,后果不堪设想。”
暨南大学教授喻季欣说,缺乏规划和监管的填海造地,会沦为少数开发商牟利工具,把原本属于公众的天然岸线出卖,必然引发新的不公,绝不是科学发展观。
“房地产是典型的传统行业,利润产出周期短,且这种产出几乎都是一次性的,持续性较差。”海南省海洋与渔业厅厅长赵中社说,“部分地方政府填海造地发展房地产是短视行为,并不足取。”
刹住“填海造房风”刻不容缓
“填海造房风”的出现,实质上仍是地方追逐土地财政的表现形式。许多专家认为,目前国家正强调转变发展方式,急需多管齐下遏制围海造房之风。
当前地方围填海中普遍存在“先斩后奏”“化整为零”审批等行为。李文君认为,应从源头加强治理,问责到人,坚决禁止不符合产业政策、不符合国家海洋功能区划的项目上马。
国家海洋局南海分局局长李立新认为,我国海域管理执法手段急需完善。“很多违规项目被查处后,基本不可能还原于海,一般只能罚款了事,而相对于海景房暴利,相关罚款规定微不足道,根本起不到惩处作用。”
李立新建议,国家对胡乱围填海的不法企业应取消其用海资格,情节严重的应该取消企业经营资格,增加企业用海的违法成本和风险。
专家普遍认为,填海项目一定要慎重论证和审批,填海造地必须布局高起点产业项目,优先发展海洋高新技术产业,对于搞房地产的要坚决否定,决不能把我们的海岸线变成“房岸线”。
